主題:【太陽報】- 車位、的士牌炒鑊甘
新聞日期:2012年11月19日

美國繼續量寬及維持低息,惟本港住宅市場受政府「雙辣招」狙擊,資金除流向傳統工商舖外,亦有部分資金轉攻另類投資,一向較冷門的車位及的士牌亦成為「炒家樂園」。

車位來年睇升兩成
車位近期炒得火熱,早前更見叫價逾300萬元的天價車位出售,隨時貴過一個上車盤。土地註冊處數據顯示,今年首十個月的純車位註冊已超越去年全年,達8,362宗。香港置業預期,今年全年車位註冊或突破9,000宗,創九七年以來新高。

香港置業行政總裁李志成表示,在政策的催化劑影響下,近期部分資金從住宅市場流向車位,帶動車位註冊量及價格上升,以一般具市場需求的車位為例,過往幾年樓價升,車位價格也會跟隨,如每年升約10至20%。

他稱,近期因政府出招,部分車位價格短時間已升逾一成。若按過往經驗,有需求的車位未來一年或約有兩成升幅,但升勢會較波動。

注意住戶與車位比例
相對物業投資,車位投資金額較小,加上無需裝修、維修等支出,又不用擔心租霸,自然吸引一批捧場客。然而,基於汽車屬奢侈品,令車位的價格及流通性,更受經濟盛衰影響。因此,獲利關鍵是大家能否選到抗跌力強的靚車位。

李志成說,投資者應特別留意以下三大因素,分別是住戶與車位比例、屋苑公契、以及租金回報。車位投資需有二手市場承接,投資者要減低車位租不出或不能易手的風險,應從需求入手,揀選住戶與車位比例高的地方,如5比1,即每5住戶才有一個車位,供不應求下自然有利租金回報及交投。而屋苑公契就車位買賣的細則同樣重要,因個別屋苑只容許車位連樓出售、又或限定租客是屋苑業主等,皆會削弱客源,從而影響議價及議租能力。

須計及各項雜費成本
現時車位租金回報仍有約3至5厘,部分預計更達9厘,惟提醒大家投資前,仍要小心計算所有成本。因除了車位按揭貸款費用,律師費、經紀佣金等雜費亦是成本之一,買入後亦要定期繳付差餉及管理費等。

車位按揭息高過住宅
現時車位可承做的最高按揭貸款為五成,供款年期長達十五年。一般來說,獨立車位按揭的息率高於物業按揭,以現時有提供相關服務的銀行為例,息率介乎P(最優惠利率)至P-2%,即實際貸息3.25%至5.25%,但亦會按申請人的信貸紀錄、貸款金額而有所調整。

揀車位切忌最近(車立)口
現時滙豐、恒生、渣打、永隆等銀行都有提供車位按揭,部分列明即使購買新居後才買車位,客戶亦可申請車位按揭。若同時購買物業及車位,一併申請按揭貸款才是最划算的方法,因車位貸款部分可跟隨物業按揭一樣,享其較低貸息及多於十五年的貸款期。例如,現時永隆提供的獨立車位按揭息率為P-1.5%(即3.75%),連同住宅一起承做的按揭息率為P-3.1%(即2.15%)。

永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全建議,投資者在揀選車位按揭時,比較息率高低之餘,更重要是銀行給予的估價多少,因相對住宅,車位數量不多,銀行可參考指標不多,個別成交價參考不夠全面,有機會令不同銀行的估價出入較大。萬一車位未能被估價,投資者可承做的按揭成數可能只是買入價的兩、三成,變相要增加首期。

蔡爾全補充,雖然銀行估價以地區為主,同區的車位估價高低不會相差太遠,但作為精明的投資者,不妨以租客的角度,分析車位的位置是否吸引:「當個人經驗分享,車位近(車立)口方便是好,但切忌是最近(車立)口一個,以防其他人搬屋或運送大型物件時,有機會弄花租主車身。又例如車位兩邊有牆遮擋,開關車門皆難,容易刮花車身,亦未必受愛車人士歡迎。」

市區的士牌勢破700萬
的士隨街可見,但你有想過的士牌價「分分鐘」比住宅單位還要高,而且有價有市嗎?本港市區的士牌價年初至今飆升約38%,至675萬元,更曾高見680萬元的「天價」,市場人士預期隨時衝破700萬元大關!

的士牌價格屢創新高,金威汽車銷售經理陳松奎表示,主因息率持續低企,資金流向實物投資,加上港府致力遏抑樓價,促進資金流入不受兩項住宅印花稅影響的市場,的士牌亦獲得關注。近年買入的士牌的客人九成為投資者,多為計劃持有收租,鮮見用家。

他續稱,「美國推出第三輪量化寬鬆措施(QE3)屬的士牌價格催化劑,雖出台至今短短兩個月,牌價已上揚約12%。」運輸署自九四年累計發出15,250個市區的士牌照、2,838個新界的士牌照,其後一直沒有增發牌照,故供應有限無疑對牌價「火上加油」。

車行提供月包服務
翻查的士聯合交易所網站資料,截至今年十月,擁有最多的士牌的「牌王」持有610輛市區的士,及185輛新界的士,單計牌價已超過50億元。

再者,的士買賣無需經紀佣金、印花稅、律師費,只需過戶費、牌費、保險費及商業登記等小額成本,故投資的士的手續費較住宅物業遠遠為低。

對行外投資者而言,車行提供的「保證租金月包計劃」包維修開支及管理等一條龍服務,相當幫到手。以金威車行月包服務為例,保證新車與舊車投資者分別每月可收2.1萬元及1.8萬元租金,租金回報率分別具約3.6厘及3.2厘。

銀行最高借八成半
依據金管局指引,銀行對購入的士的貸款額最高為市價85%。目前一般銀行提供的還款息率為P-3%(P為5.25厘),或H+2%(H為一個月同業拆息,上周H為0.28厘)。值得留意的是,在銀行審批貸款時,車行的包租證明書可視為收入證明。

至於目前是否投資時機,陳松奎則表示有保留,又指雖然低息周期下資金缺乏出路,有助提高牌價抗跌力,惟後市靠供求推動,難以估計。

不過本月的士過戶宗數有收縮迹象,反映投資者看好後市而選擇持貨,他預料本月宗數將由十月的272宗,降至200宗以下。

投資涉風險宜先做功課
心郁郁想嘗試投資車位或的士牌?投資前當然要先「做功課」,了解箇中風險及「秘技」。

在車位投資方面,康宏理財副總監傅惠賢建議,投資者應選擇住戶與車位比例高、住戶具高消費能力、位置缺乏公共交通工具的車位,主因可確保車位的需求彈性低,令租金回報較有保證。另在選車位時應以用家角度出發,考慮因素包括保安及管理質素,以及是否鄰近車場出口及單邊位等。

車位漲價空間不大
他認為車位價格與樓價走勢貼近,短線上升空間不大,較合長線投資。惟政府城市規劃如在車位位置附近興建港鐵站、油價上升等因素有機會對車位價格造成壓力,而且其價值波動,套現能力較低,因此投資者入市時應視乎個人的風險承受能力。

至於的士牌投資,傅惠賢指出,短期內的士減租的機會微,約四厘的回報具保證,宜作長線收租投資;反觀牌價已升至歷史高位,故短線投資風險較高,籲投資者量力而為。

政策左右的士牌價
的士牌價屬政策市,若港府增發牌照或對牌價造成壓力,故應留意政策發展。再者,投資者應找信譽較佳的車行,避免出租的士予「Call車黨」,以免加速零件損耗。

另「財爺」曾俊華上周曾出口術,指不排除推出新措施,防止非住宅市場出現泡沫,投資者亦應加倍留意。

的士牌投資重要資料一覽
按揭息率:一般為最優惠利率減三厘,即約2.25厘;或一個月同業拆息加兩厘,即約2.28厘

按揭成數:最高85%,近期普遍批出66%至67%

最長還款期:25年

車價:新車約30萬元*;舊車約3萬元^

租金收入:

舊車每日676元;新車每日743元

車行月包租金:舊車18,000元;新車21,000元

成本:開立商業登記450元、運輸署過戶費1,000元、的士牌費3,159元

*包綜合全補 ^包第三者保險

資料來源:金威汽車